Une infiltration en copropriété apparaît rarement au bon moment. En général, elle se révèle après le premier gros épisode pluvieux de l’automne. Ensuite, la séquence est toujours la même. Le copropriétaire du dernier étage appelle le syndic. Le syndic appelle l’assurance. L’assurance réclame un rapport. Et le dossier s’enlise pendant des semaines. Voici la marche à suivre pour éviter ce scénario.
Infiltration en copropriété : les premiers réflexes, dans l’ordre
D’abord, documentez immédiatement. Prenez des photos datées des désordres et de leur étendue. En effet, un dossier constitué le jour même vaut mieux qu’une reconstitution trois semaines plus tard.
Ensuite, prévenez le syndic. C’est indispensable dès que les parties communes peuvent être concernées. Or c’est presque toujours le cas quand l’eau vient de la toiture-terrasse.
Puis, déclarez le sinistre à votre assureur. Le délai prévu au contrat est en général de 5 jours ouvrés pour un dégât des eaux.
Par ailleurs, établissez un constat amiable dégât des eaux avec les autres occupants touchés.
Enfin, faites identifier l’origine par un professionnel. Cette étape conditionne tout le reste du dossier.
Parties communes ou privatives : où passe la frontière
La toiture-terrasse d’un immeuble est presque toujours une partie commune. En effet, la loi du 10 juillet 1965 répute commun le gros œuvre du bâtiment, sauf mention contraire des titres. Son entretien incombe donc au syndicat des copropriétaires.
Pour un balcon, la lecture est plus nuancée. Le gros œuvre et l’étanchéité relèvent souvent des parties communes. En revanche, le revêtement de sol est fréquemment privatif. Depuis 2018, la loi reconnaît d’ailleurs la notion de partie commune à jouissance privative.
Dans tous les cas, le règlement de copropriété fait foi. Relisez-le dès le premier jour. Cette qualification n’est pas un détail administratif. Au contraire, elle détermine qui décide, qui commande les travaux et sur quel budget ils sont imputés.
Le texte de référence est consultable sur Légifrance.
Qui paie quoi en cas d’infiltration en copropriété
L’article 14 de la loi de 1965 pose une règle forte. Le syndicat répond des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes. Autrement dit, la victime n’a pas à démontrer une faute du syndic. On parle de responsabilité de plein droit.
Toutefois, une distinction reste essentielle. L’assurance indemnise les dommages causés par l’eau : peintures, plafonds, revêtements, mobilier selon les garanties. La réparation de la cause incombe au propriétaire de l’ouvrage défaillant. Concrètement, c’est le syndicat lorsque l’étanchéité est une partie commune.
Par conséquent, une indemnisation ne règle rien à elle seule. Tant que l’étanchéité n’est pas reprise, le sinistre reviendra au prochain épisode pluvieux. Et cette fois, l’antécédent sera connu. Un défaut d’entretien pourra même être opposé.
La convention IRSI : qui pilote le dossier
Depuis 2018, la convention IRSI encadre la gestion des dégâts des eaux entre assureurs. Elle concerne les immeubles comportant plusieurs logements. Son principe est simple. Elle désigne un assureur gestionnaire unique, en général celui de l’occupant du local sinistré. Celui-ci instruit le dossier, mandate l’expert si nécessaire et indemnise.
Elle s’applique tant que les dommages matériels restent au maximum de 5 000 euros hors taxes par local sinistré. De plus, le traitement diffère selon que le montant se situe en dessous ou au-dessus de 1 600 euros hors taxes. Au-delà de 5 000 euros hors taxes, le dossier sort du dispositif.
La convention prévoit également la prise en charge de la recherche d’origine de la fuite. Cependant, les modalités dépendent du contrat et des avenants en vigueur. Vérifiez donc ce point auprès de l’assureur avant d’engager l’intervention.
Précision utile : le dispositif suppose plusieurs logements distincts dans un même immeuble. Il ne s’applique donc pas à une maison individuelle.
Le rapport d’origine de fuite, pièce maîtresse du dossier
C’est ici que la plupart des dossiers se perdent. Un rapport imprécis sera contesté par l’assureur ou par l’expert. Il faudra alors tout recommencer.
En pratique, un rapport exploitable comporte au minimum :
- la localisation précise du point d’entrée de l’eau ;
- la méthode employée pour l’établir ;
- des photographies et un schéma de situation ;
- la distinction entre la cause et les conséquences constatées ;
- l’identification de l’ouvrage concerné, commun ou privatif.
BTE réalise la recherche d’origine de fuite sur les ouvrages d’étanchéité. Nous remettons un rapport documenté. Il est utilisable dans un dossier de sinistre comme en assemblée générale.
Pourquoi l’automne méditerranéen concentre les infiltrations en copropriété
Le régime pluviométrique de la Côte d’Azur délivre des volumes considérables en quelques heures. Or des évacuations partiellement obstruées ne peuvent pas les absorber. L’eau monte alors au-dessus des relevés. Ensuite, elle trouve les points faibles et pénètre.
C’est pourquoi un ouvrage peut rester sec pendant des années, puis céder brutalement. Aucune dégradation visible n’a nécessairement alerté avant. Un contrat d’entretien reste donc le meilleur moyen d’anticiper. Pour les balcons, consultez également notre article sur l’étanchéité de balcon.
Questions fréquentes
Qui paie la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse ? Elle relève du syndicat des copropriétaires lorsqu’elle est qualifiée de partie commune.
L’assurance peut-elle refuser la prise en charge ? Oui, notamment si un défaut d’entretien est établi. C’est un motif d’exclusion classique.
Faut-il attendre l’accord de l’assureur avant de faire rechercher l’origine ? Validez les modalités avec l’assureur gestionnaire. Cependant, plus le délai s’allonge, plus le désordre s’aggrave.
Intervenez-vous directement pour les syndics ? Oui. BTE travaille régulièrement avec des syndics et des cabinets d’expertise.
Faites établir l’origine avant que le dossier ne s’enlise
BTE, Bâtiment Technique Étanchéité, est une entreprise artisanale et familiale fondée en 2010 par Stéphane Duret. Nous intervenons à Nice et dans toute sa région pour la réfection des étanchéités.
Contactez notre secrétariat du lundi au vendredi, de 8h à 17h, au 06 23 96 39 38 ou par e-mail à contact@bte-06.com.